Pokud chce pronajímatel nechat vystěhovat neplatícího nájemníka, musí nejprve disponovat tzv. exekučním titulem. Tím může být vykonatelné rozhodnutí soudu, ale variantou je také sepsání notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti. Nejvyšší soud ČR vydal v květnu 2020 rozhodnutí, v němž ohledně notářského zápisu k vyklizení nemovitosti upřesnil pravidla.
O co ve sporu šlo?
Nejvyšší soud rozhodl 26. května 2020 usnesením sp. zn. 26 Cdo 2085/2019 o tom, že v daném případě není notářský zápis exekučním titulem. Rozhodnutí vyvolalo řadu dohadů o tom, zda budou soudy do budoucna notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti považovat za exekuční titul pro výkon rozhodnutí vyklizením bytu.
„Případ byl dle rekapitulace dosavadních řízení poměrně specifický. Věřitel (právní předchůdce oprávněného) zde nabyl vlastnictví k nemovitostem z důvodu, že dlužník (povinný) neuhradil dluh vyplývající ze smlouvy o půjčce,“ přibližuje Ladislav Drha z advokátní kanceláře Pikes Legal. „Následně se spustil mechanismus dle smlouvy o zajištění závazku převodem vlastnického práva, kdy se neuhrazením dluhu stalo vlastnické právo věřitele k nemovitostem nepodmíněným,“ dodává advokát.
Následně dlužník a věřitel prohlásili, že dlužník užívá nemovitost bez právního důvodu a zavazuje se ji ve stanovené lhůtě vyklidit. Současně dlužník svolil k nařízení a provedení výkonu rozhodnutí, pokud tak neučiní.
Notářský zápis je exekučním titulem pouze ve věci závazků, připomíná soud
Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí uvádí, že notářský zápis je vykonatelný pouze ohledně závazků. Tedy právních vztahů, jejichž podstatou je právo věřitele na plnění od dlužník a obsahem je pohledávka věřitele. Ta odpovídá dluhu dlužníka.
„Skutečnost, že mezi vlastníkem a tím, kdo jeho nemovitost užívá, ač k tomu nemá žádný důvod, je nesporná existence právního titulu k užívání, a že osoba užívající nemovitost uznává, že neoprávněně zasahuje do vlastnického práva jiné osoby (vlastníka) a „zavazuje“ se nemovitost vyklidit, neznamená, že by šlo o závazkový vztah,“ vysvětluje Nejvyšší soud.
Vyklizení nemovitosti užívané bez právního důvodu závazkem podle Nejvyššího soudu není. „Vyklizení nemovitosti je chápáno jako ochrana před neoprávněným zásahem do vlastnického práva a žaloba na vyklizení je považována za vlastnickou žalobu,“ doplňuje Ladislav Drha.
Vykonatelnost notářského zápisu k u nájmu bytu
Z rozhodnutí Nejvyššího soudu vyplývá, že v rozhodovaném případě zřejmě neexistovala nájemní smlouva. Povinnost k vyklizení neoprávněné užívané nemovitosti povinný zřejmě pouze deklaroval v notářském zápisu.
„Při pohledu na odůvodnění rozhodnutí je třeba konstatovat, že NS zde výslovně neuvádí, že si nelze sjednat závazkovou povinnost, která by korespondovala existujícímu věcněprávnímu nároku. Jen v daném případě vychází z toho, že notářský zápis deklaruje povinnost, která existuje ze zákona a že povinný jen tuto existují věcněprávní povinnost uznal. Spíše jde tedy o výklad příslušného notářského zápisu než o uvedení závěrů ohledně dovolenosti ujednání,“ připomínají autoři Filip Melzer a Petr Tégl v příspěvku pro časopisAd Notam.
Melzer s Téglem též doplňují, že po skončení nájemního vztahu, který je ze své povahy pouze dočasný. Pak má nájemce též povinnost předmět nájmu po skončení nájmu odevzdat. Tato povinnost je přímo součástí závazkové povinnosti nájemce vyplývající z nájemní smlouvy. „Požaduje-li tedy pronajímatel splnění této povinnosti, nejde o výkon jeho vlastnického práva. Ostatně tento závěr musí platit tím spíše, že pronajímatel může být osobou od vlastníka odlišnou,“ dodávají právníci.
Článek Notářský zápis k vystěhování neplatiče v bytě: Jaká jsou pravidla? se nejdříve objevil na Hypoindex.cz.
Source: Hypoindex.cz
Notářský zápis k vystěhování neplatiče v bytě: Jaká jsou pravidla?